我一个同事有一篇博文《美国MF纪实》，谈他在美国十多年里租房、MF、卖房再MF的经历，顺带介绍美东各地的风土人情，跌宕起伏，读来感同身受，获益匪浅。最近有读者希望了解在美国MF具体操作方面的事情，特别是有哪些地方要花钱，花多少钱等。本文即对此作一简单介绍。

　　在美国，一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价之内。在美国MF，不仅能拥有房屋所有权，也能拥有土地的所有权。每年政府按市场行情来估价，然后根据估价缴纳房产税，金额按照估价总值的1%——6%不等。美国绝大多数州法律规定，GF并不意味着可以获得移民机会。金融危机后，外国人想通过贷款在美国GF的难度增大。具体来讲，攻略包括以下几个过程：

　　首先，MF要看房价。繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通，就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上，一个地下。房地产经纪人在向GF客户推介产品时，常常把一句口号挂在嘴边：Location, Location, Location! 地段，地段，还是地段！ “离城20分钟车程！” “地铁站仅隔三个街区！” “购物中心开车5分钟！”“学区本地排名！”等都是常见广告用语。

　　前不久我在旧金山湾区了解当地房市，亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek)，环境优美，治安良好，交通方便，独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜，跳出来的图片和价格令人兴奋不已，三卧两卫双车库10年新独栋房价仅20万美元左右！忙不迭把我家大掌柜叫过来，就在我们寻思哪一栋更加适合的时候，一行小字落入眼帘：(Walnuts Creek) McDonough, GA，这是亚特兰大东南的一个小镇，哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论！

　　当你决定了要在某地MF，找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续，他/她还会提醒你没有想到的问题，防止以后出现麻烦。

　　交易当中最重要的是首付和贷款。前几年房市牛的时候，贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在则不然，很难找到哪家银行愿意为要求5%甚至10%首付的客户贷款，20%的首付成为常规。一栋30万美元的房子(全美新屋房价中间值去年一年内在20万上下波动)，意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。

　　接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率，过了这个期限之后每年根据某个金融指数(例如国债利率)的升降调整当年的利率，所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。

　　固定利率期限以15年和30年为常见，也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例，今天的利率在4.25%到5%之间，不同贷款机构有所不同，折合年利率之后，还以刚才30万的房子为例，你的月供大约在1250到1350美元之间。

　　贷款公司还会给你一些选项，最主要的是所谓点数(Points)，也就是你手头有现款可以付给银行，用来降低贷款利率。比方说你有2400美元可以立即支付给贷款银行，银行给你一个点数，你的利率会降低0.125%，算下来月供可以减少18美元左右，30年下来可以节省6480美元。

　　过户的时候要支付贷款手续费，24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税，这个税多少各地不同，一般都在1%以下，有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费，还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的收益，则是从卖方那里拿的。按照美国的通例，卖方要从房价中拿出6%，平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候，或者竞争激烈的情况下，有时也会降低抽头的份额。

　　如果你要买的是旧房，别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况，雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度，以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的，但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。

　　最后要记住的是，你一旦成为了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入，要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资(大约占到全部县财政支出的一半)，建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所，修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施，以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。

　　该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方，自然税率就会高些，反之就较低，而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方，例如纽约州的部分县份，把房地产税分成两部分，学区建设管理一半，其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右(大约是可以享受社会医疗保障金的年龄)，认为你家已经没有学龄儿童，就免交学区的那一半。一般而言，房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元，你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷——话说回来，羊毛出在羊身上，这些设施和服务你是一天都离不了的。

　　再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来，大头包括月供、保险、管理和房地产说等，这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例，月供大约1350美元，与房屋有关的保险算100美元，地税250美元，考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元，每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说，你的可支配月收入要达到6666美元，相当于税前年薪9万到10万美元以上，贷款公司才会考虑给你贷款。

　　这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好，长年没有赖账纪录，也没有吃过官司，开车从不违规，连一个停车罚单都没有或立即付清，评分达到740分以上，不少贷款公司会降低你的利率，或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨，特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等，评分在600分以下，在目前的经济形势下，基本上没有人敢给你贷款。以后我们有机会再谈美国人的信用问题。

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