新加坡——房产含金量极高的花园城市

　　新加坡是世界上最袖珍的国家之一，但其国际地位却绝不容小觑。新加坡拥有世界一流的居住环境，高楼林立，花园密布，是名副其实喧闹繁华的国际都市。当地多元文化生机勃勃，不同种族和信仰的人们和平共处，多种语言、艺术和建筑风格在此巧妙地融合，自成一格。除了良好的基础设施和经商环境，新加坡能取得经济腾飞得归功于稳定的政局和称职的政府；但新加坡政府自2009年开始密集出台了八轮调控措施，使房价上升的空间缩小，投资前景也被看淡。2013年下半年开始，中国买家在新加坡GF已经有放缓的趋势。

　　一、你不能错过的新加坡景点

　　新加坡最新地标滨海湾花园肯定是国家美的园林杰作，花园中巨大穹窿温室培植着38万株奇花异卉。假若你喜欢徜徉在华灯璀璨之中，你可到乌节路的时尚商场，享受无尽的购物乐趣，或前往克拉码头，在河边的餐饮区开怀畅饮，尽尝美食。新加坡形形色色的美食，从娘惹菜肴、中华美食、印度大餐到马来风味，包罗万象的美食体验必会让你流连忘返。当然，新加坡以胡姬花（即兰花）品种多且美着称，如果不去植物园观赏一番，你的新加坡之旅就不算完整。

　　二、三大要点了解新加坡房市

　　新加坡房价，正从高处回落

　　目前新加坡的私人公寓单价在1.5万新元/平米以上，地段好的公寓单价超过3万新元/平米，通常一个2房的小面积公寓总价在100万新元（人民币500万）左右

　　今年第二季度新加坡私人住宅价格下降0.7%，为连续第四个季度下跌，同比去年下挫近4%。

　　莱坊全球城市豪宅指数（TheKnightFrankPrimeGlobalCitiesIndex）显示，新加坡豪宅价格从今年年初到9月下降了10%，在33个受调查国家中表现最差。

　　新加坡的房产降温措施招招狠辣

　　自从2009年起，新加坡政府就开始实施降温措施，一直到2013年底，政府出台了多达八轮针对外国买家的调控措施。以下是与中国投资者息息相关并仍然生效的政策：

　　卖家印花税政策的征收年限延长到四年。从年到第四年卖出房产，向卖家征收印花税额度分别为16％、12％、8％和4％。

　　扩大额外买家印花税（ABSD）的增收幅度和范围。外国人或非个人买家的税率为房价的15％。

　　套房产的最高贷款额度为80％。第二套房产的最高贷款额度调降为50％。第三套或以上房产的最高贷款额度调降为40％。非个人买家的最高贷款额度从40％调降为20％。

　　如果房产贷款期限超过30年，或者借贷者还清贷款时预计超过65岁，实行最高贷款额度限制：

　　套房产：60％；

　　第二套房产：40％；

　　第三套或以上：20％。

　　针对执行共管公寓（EC）的措施生效：

　　买家如果改变主意停止购买执行共管公寓，取消费用从20％降低为5％。

　　第二次买家购买EC需要支付转售抽润。

　　高房价、高税率让海外买家大幅缩水

　　2013年，新加坡的外国投资者投资额达41亿新元，比2012年增长超过30%，中国、日本是外资的主要来源国。中国投资者投资额29亿新元，比前一年的10亿新元投资额猛增近两倍。

　　据新加坡市区重建局称，2014年8月新加坡地产开发商共售出432套私人住宅，与7月509套的销售量相比下降15%，与去年同期756套的销售量相比下降了43%。

　　在2012年至2014年间，新加坡海外买家的房产投资活动已经下降到了7%，这只是与世界平均水平齐平。香港的海外买家约占7%，美国约6.5%，澳洲约7%。

　　据居外最近的反馈信息，部分投资者提出了关于新加坡房产“一低一高”的疑问：投资回报率太低；印花税太高。围绕着这两方面的问题，居外为有此方面担忧的客户做出解答，希望帮助大家正确理解新加坡的房产。

　　物以稀为贵——新加坡资源稀缺

　　新加坡地少人多，资源更是稀缺，人均占有量非常少，所以在国家资源的保护上是非常谨慎的。各种法律对于环境及资源的保护机制，让新加坡既能保持高效的经济增长，又能保持“花园城市”的美称。可见，新加坡的房产也是物以稀为贵，买到就是赚到。

　　由于全球低利率和发达国家量化宽松政策的推动，新加坡政府虽然几经控制房价，但住宅房房价自2009年以来依然上升了51%。其他阻碍投资新加坡房市的因素会抑制租金和投资回报，包括最近出台的限制移民的政策，以及接下来几年人口的增长还是比较少，都对房市发展不利。

　　但从长期来看，新加坡房市还是发展很好的。新加坡是全球投资环境的国家之一，相关政策一直不稳定是为了降低和稳定房价。新加坡的房价跟美国、欧洲、英国、澳洲和新西兰相比还是有竞争力。

　　新加坡和香港的房市非常动荡，但投资者一旦抓住重点，也能获得不错的利润。新加坡房地产公司的股票就很好地说明了这一点。

　　“以租养贷”——住宅租赁地点推介

　　在新加坡MF时，能够获得比较宽松的GF贷款。通常，在新加坡GF，首付为20%，外国人最多可享受80%的贷款，贷款年限可以到35年，新加坡贷款利率为2-3%左右。

　　新加坡的租金回报率通常在4-5%左右，以100平方米的一套公寓为例，约500万人民币，首付两成，仅人民币100万元左右。该公寓租金市价为1.7万元左右每月，而每月还月供只需要1.3万人民币，完全可以以租养贷。

　　出租私宅单位的地点虽然多样化，但几个地区往往更受欢迎。不管是租客还是投资者，都会对这些信息感兴趣。居外按租赁交易量，整理出过去五年最受欢迎租赁私宅地点排名：包括：里峇峇利（RiverValley）、滨海林荫道（MarinaBoulevard）、东海岸碧湾（Bayshore）以及丹戎禺（TanjongRhu）。

　　最受欢迎的租赁住宅地点虽是第1、10和15邮区，但租金最昂贵的私宅单位都位于黄金地段，如雅茂园（ArdmorePark）、巴德申山（PatersonHill）及纳比雅路（NapierRoad）。

　　由于未来几年有大量私宅单位落成，租客在住宿方面将有更多选择。第9、10和11邮区黄金地段的新私宅单位数量也相当可观，预计会促使租金走软。

　　四、新加坡房市未来展望：房市“软着陆”，已进入平稳期

　　最近十年，新加坡的房地产市场跌宕起伏，好像坐过山车一样：

　　05年还是沉寂一片的房产市场从06年开始升温，到了08年又由于次贷危机突然陷入萧条。到了09，10年，私宅市场在众多不看好分析中迅速回暖，从冰冷变得火热，令市场观察人士大跌眼镜。

　　2012年以来，新加坡房价上涨迅速，一直持续到2013年，并在2013年6月迎来最高点（新加坡政府连续采取调控措施导致）

　　展望新加坡房产市场的未来走势：

　　私宅价格在2014年上半年会放缓涨势，但应该不会持续下跌，因为将会有一些相当受市场期待、地点优越的新项目推出，推出价格将会比平均价更高。

　　新加坡在2013年经济增长达3.7%，符合近期上调后的官方预测，2014年的经济增长有望介于2%至4%。

　　由于调控措施的效果持续，加上私宅供地减少，预计2014年新加坡私宅市场的交易量可能进一步减少，价格也会保持平稳。

　　在新加坡经济飞速发展的基础上，2015年新加坡继续值得世界各地的房地产投资者热捧。