熟悉房地产行业的人都知道，抛开地段谈房产回报率都是耍流氓。从李嘉诚时代流传下来的金句：“地段、地段、地段”。早在上世纪初期，就已成为全球房地产开发商和投资者信奉的真理。

往期文章中，我们曾仔细剖析过泰国楼市，最终得出稳定持续的收益在曼谷楼市中是可期的。但在曼谷市内，不同地段之间的差异仍然巨大，到底该怎么买呢？关键还是看区位。

曼谷区位详解

上图是曼谷市中心（Downtown）的几大住宅地段：

• Central Lumpini 中央是乐园

• Pathumwan 巴吞旺

• Sukhumvit 素坤逸

• Outer Sukhumvit 素坤逸外围

• Silom/Sathorn 是隆/沙吞

• Riverside/Rama III 湄南河畔/拉玛三

  
  

这么多个地段，究竟该怎么选呢？其实，这几个地段均各有优势，但高端住宅还是集中在广为人知的三个CBD：Silom-Sathorn、Asoke和Rama 9。

Central Lumpini 中央是乐园毫无疑问是曼谷最、最寸土寸金的稀贵地段，也是曼谷最老牌的市中心。

1902年，泰国史上丰功伟绩的伟大国王拉玛五世——朱拉隆功大帝对曼谷市区进行了规划。他兴建了Royal Bangkok Sport Club（曼谷皇家体育俱乐部），并下令开通了Rajadamri大道，连接了曼谷的两个区域。曼谷皇家体育俱乐部和是乐园就好比美国纽约的中央公园，Rajadamri大道就好比北京的长安街，已经超越了地段本身的价值，象征着“皇室、尊贵、地位”。

Central Lumpini的土地供应量极度稀缺，绝大多数地块均归皇室所有，目前几乎已无任何尚未开发的土地，对于这里之后的开发造成了不小的限制。

地段综评

Pathumwan巴吞旺于1914年规划，现主要为曼谷市中心购物商圈。北面以胜利纪念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、东面以Thanon Rajadamri路为界。

全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均座落于此。

此外，泰国最高学府Chulalongkorn University（朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰丝之王——Jim Thompson的故居亦座落于此。

由于地处土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站Phaya Thai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。

地段综评

Sukhumvit素坤逸是沿轻轨线而迅速发展的片区。主要指由轻轨站Ploenchit至Ekkamai站沿线的区域。Sukhumvit是最受外国租客青睐的片区之一，也是非常适合做出租投资的片区。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此，毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。

通常，越紧邻轻轨线、越靠近Central Lumpini的公寓的均价越高。素坤逸轻轨线上的核心区域主要集中在下面的几个轻轨站：

轻轨站Ploenchit

轻轨站Ploenchit紧邻Central Lumpini，土地昂贵且稀有，已无大面积未开发土地。此地交通便捷、生活配套完善，毗邻贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼，但公寓价格却比较昂贵。

轻轨站Nana

轻轨站Nana是Sukhumvit沿线上的两大红灯区之一，如著名的Nana Plaza。这里很受欧美游客的喜欢，吃喝玩乐的酒吧和住宿遍地，但也因此臭名昭著，泰国人不太喜欢在这里安家。虽然这个区域的公寓不太容易转售，但却因欧美住客的庞大数量而容易出租。

轻轨站Asoke

轻轨站Asoke是Sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站。自从数年前建成了深受年轻人喜欢的Terminal 21购物中心，Asoke的人流量和人气便成倍增长。

Asoke是一个十字路口，绝大多数公寓都开发在了南北纵横的Asoke Montri路上。Singha集团的The ESSE Asoke和Raimon Land的The Lofts Asoke是目前这条路上著名的高端知名楼盘。

轻轨站Thong Lo

Thong Lo是近年来备受开发商追捧的区域，Prong Phong区域内的黄金地段越来越少，土地供应还未枯竭的Thong Lo便愈发抢手。同样，无数明星名人居住于此，区域内的生活配套非常纯熟，高档餐厅、高逼格酒吧、潮牌潮店、水疗按摩、中小型购物商圈应有尽有。

地段综评

Silom/Sathorn是曼谷最老牌、也是真正意义上的Central Business District（CBD，中央商务区），被称为“泰国的华尔街”，始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地，包括正大集团、曼谷银行等。

Silom/Sathorn后来兴建了很多高层公寓，生活非常方便，深受外国租客的青睐，居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动，住宅则是其次，这点与Sukhumvit正好相反。

地段综评

综合来看，泰国最具升值潜力的区域仍然集中在Sukhumvit 素坤逸和Silom/Sathorn 是隆/沙吞这两个区域。

我们常听到的曼谷“所谓”三个CBD又是怎么回事呢？

曼谷三代CBD

泰国人对于曼谷的三代CBD都耳熟能详。从投资角度考虑，地段是考虑要素，出于保值升值目的，投在CBD是的选择。

沙吞区西接湄南河，郑皇大桥连接两个区域，东接席隆区域。两条现有的大规模快速公交线路，即轻轨BTS和城市快速捷运跨越这个最为主要的金融区。正是因为这样的卓越位置，同时受到席隆区域的影响，沙吞开始逐渐成为曼谷重量级的CBD，无数国家的大使馆选择驻扎此地，无数华人在此办公。

Asok是最重要的曼谷商务中心区之一，也是曼谷办公楼租金最贵的地段之一，附近办公楼的商务客都非常高端。

Asok处在曼谷市两个主要干道 Sukhumvit素坤逸路和Asok阿索克路的交叉路口，双捷运BTS及MRT避免了繁忙的汽车堵塞，方便都市白领等在高峰时刻轻松简单到达办公地点，且离机场快线Makkasan站仅一站之隔。正是优越的交通条件，使得Asok阿索克区域成为继沙吞金融CBD之后，曼谷的第二代CBD。

Asok商务中心区以商业中心、多大学学院聚集而知名，其次才到公寓住宅区。从办公大楼、知名中学、大学、星级酒店到精品民宿等应有尽有，来Asok的人群要么是在此区域上班的，要么是途径的游客，城铁为曼谷人提供了极大的便利。

周边医院有知名三美泰医院(Samitivet Hospital)。Asok区域是整条Sukhumvit线上最贵的一个地段，主要以高档公寓住宅为主，该区域公寓平均租金市场2.5-4万泰铢。

说起MRT地铁 Phra Rama9区大家肯定不陌生，这里是中国大使馆所在地，是正大集团旗下电信运营商True Move的总部。以地铁MRT Phra Rama 9为中心，作为规划中的未来曼谷新CBD区域Rama 9，该区域汇集了即将施工建设的东南亚、世界第三高楼曼谷Super Tower超级塔、即将完工的5A级商办大楼“G Tower”以及现有的“联合利华”亚太企业总部、大型写字楼第九塔“The 9th Towers 等。