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美国EB5移民,项目选择上如何避坑?

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2024-06-20    阅读:337次               

摘要:

避免选择非刚需项目
在疫情期间,餐饮业和旅游度假业受到了严重的冲击。人们大多数时间都待在家里,餐饮业和旅游度假业受到了严重影响,而食宿则是人们的刚需。因此,我建议避免投资酒店、度假村和办公楼等项目。在经济不景气的情况下,这些行业更容易被淘汰,再加上疫情等不可预测因素,想要拿回投资款几乎是不可能的。
不要盲目追求高端项目
先声明一点,并非所有大项目都不可靠,需要具体问题具体分析。但是我们看看以往破产的项目,几乎都是高端大气上档次的项目。

这些项目有几个共同点:地理位置优越,通常在曼哈顿、洛杉矶、旧金山或拉斯维加斯等中国投资者熟悉的城市;

开发商背景非常亮眼,让投资者感觉非常幸运能够参与到这样的项目中;再者,通常有政府支持,增强了项目的可信度和投资者的信心。

但实际上,优越的地理位置也带来了一些问题。好的地段土地成本高,建设成本也高,项目本身的风险因此也较高。

发商的背景再牛,投资者也应保持理性,不要轻易相信“他们家底多厚,怎么可能会骗我”的想法。第三,政府牵头通常只是为了吸引更多的海外投资者,并不意味着项目本身就是稳妥的。因此,花钱请政府官员站台或拍合照并不具备实际意义。


EB5的本质是生意!生意能否盈利取决于需求是否大于供应。在美国,建筑贷款利率不断攀升,商业建筑贷款面临很大压力。在这样的经济形势下,稳健、有市场需求的项目是。现在市场上存在各种类型的项目,如酒店、度假村、豪宅、商贸城、汽车业、能源开发等,但唯有需求大于供应的项目才是理想选择。此外,项目的规模也是一个关键因素,项目越大,风险越高,因此要尽量选择规模适中的项目。
请投资者理性、独立地思考和判断,不要盲目跟风,要关注最核心的几个要点,做出明智的决定。


股权 VS 债权
在选择EB5项目时,投资者常面临一个重要的问题:债权项目和股权项目哪个更合适?我们来分析一下两者的优缺点。


债权项目
债权意味着EB5投资人作为借款人将资金借给NCE,再由NCE借给JCE,也就是实际创造就业机会的企业。简而言之,债权项目意味着你的资金被真正用于项目的开发。


在债权结构中,有两种情况:
种是EB5资金作为高级债务,处于优先还款顺位。这意味着项目没有银行贷款,所有资金都来自EB5投资人。这样的项目没有经过银行的严格审核,风险和真实性由投资人承担。EB5资金通常在整个资金结构中占据较大比例,通常为总资金的60-70%,这意味着项目需要创造更多就业机会,对项目的建设要求更高。对于那些募集了超过100个投资人的高级债务项目,需要仔细阅读经济就业报告,了解就业机会是如何计算的,是否包括了运营阶段。如果包括,那么运营阶段的就业创造是否足够(可能存在风险)。


现假设最糟糕的情况发生,项目建设中出现资金链断裂,作为高级债权人的EB5投资者能否收回投资款?我们先来了解一下抵押和质押的概念:抵押是指不动产归属于借款人,在项目出现问题时,借款人可以通过抵押品变卖不动产以收回投资款。而质押通常是将借款方母公司的股权作为抵押物,然而这并不是真正的抵押品。选择高级债权项目的投资者应该要求区域中心提供债权协议,并认真研究债权人间的关系、还款和担保的优先顺序,以及抵押物的实际价值是否足够覆盖所有债务。这才是回收投资款的核心关键。


接下来,我们来看夹层贷款。夹层贷款意味着项目的融资结构中有银行提供高级贷款(处于顺位),EB5资金作为夹层贷款(处于第二顺位),在银行和股东之间。夹层贷款是EB5项目中最常见的结构。有银行参与项目融资意味着项目经过了银行的专业审核,银行已经审查了土地所有权、商业计划书的可行性、开发商的背景和经验、项目是否获得政府颁发的开工许可等。银行不会对商业不可行的项目提供贷款。此外,资产负债表和抵押品的价值也必须符合银行的要求。因此,选择有银行贷款的EB5项目意味着项目的真实性和商业可行性。


至于抵押物,通常情况下不是由EB5投资人所持有最重要或最有价值的不动产,因为这些都已抵押给了银行。因此,夹层贷款投资者通常会得到第三方担保。我个人认为,夹层贷款的第二还款顺位并不意味着投资人面临更大的风险。无论是高级贷款还是夹层贷款,核心问题始终是项目本身的情况。


股权项目
EB5股权项目分为优先股和普通股两种形式,通常是优先股。EB5投资人成为项目股东之一。优先股的优势在于清偿顺位在普通股之前,风险相对较低。项目盈利时,利润会优先分配给优先股股东,而在项目出现问题时,优先股也可以在清算中优先获得分配。有良好区域中心参与的优先股EB5项目,通常在法律文件中规定了明确的投资期限,如果在期限到期后开发商未还款,区域中心有权接管项目或直接出售项目以偿还投资人。普通股东无权干预。


此外,优先股也在决策权方面具有优势:

• 所有重大决策(如预算增加)都必须经股东同意,这在很大程度上保护了股东的利益。债权投资没有这种控制权。

• 如果项目在开发过程中遇到问题,股东可以积极参与解决问题的决策。但债权投资者只能被动接受开发商的决定。

• 在项目结束后的出售情况下,股权投资者可以控制项目以合理价格出售,而债权投资者无法控制,可能会导致亏损。


总结一下,在项目层面,债权项目对项目没有控制权和决策权,非常被动。一旦项目出现问题,仅能依赖抵押物的价值。因此,要仔细检查抵押物的性质。而股权项目则具有控制权和决策权,更加主动。一旦项目出现问题,作为股东有能力和权利解决问题。但股权项目缺乏抵押物,这也是一些国内投资者不敢选择的原因。


资金结构
一些项目的资金结构过于复杂,投资者很难理解。但其实资金结构主要分为两种:有银行贷款和没有银行贷款。有银行贷款的项目更可靠,因为银行会对项目进行严格的审查和风险控制,项目的商业可行性和风控体系都更加可靠。而没有银行贷款的项目则不如有银行贷款的项目可靠。


中资背景是暴雷的警示
有些项目背后有中国资本的支持,但这并不意味着项目就是可靠的。


甄别开发商
不要盲目迷信大开发商,有时候地头蛇更懂得本地市场的情况,能够提供更优惠的价格。因此,一个在本地发展多年的开发商可能比大开发商更有优势。


还款方式
一个好的EB5项目应该周期短,现金流充裕。规模过大、建设周期长的项目风险更高,不建议选择这类项目。


就业创造
EB5法案规定,每个投资人需要创造10个全职就业机会。选择每个投资人能够创造15个以上就业机会的项目更为安全可靠。


宣传中常常会强调还款有保障,但这只是宣传用语,并不能作为认购文件的保证。因此,投资者在做决定时一定要理性思考,不要被华丽的宣传所迷惑。要从实质上去分析项目,看最核心的几个要点,这样才能做出明智的决定。



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